Immobilienverband Deutschland

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Mietrecht: Ein Katzengitter, das nur den Vermieter stört, kann bleiben
Das Amtsgericht Schorndorf hat entschieden, dass ein Vermieter es einem Mieter nicht ohne Weiteres verbieten kann, an Fenstern oder Türen ein Katzengitter anzubringen. Bedingung: Das Vorhaben stellt weder eine optische Beeinträchtigung noch einen Eingriff in die bauliche Substanz dar. In dem Fall ging es um einen Mieter in einer Erdgeschosswohnung, der das Git-ter „nach hinten 'raus“ angebracht hatte, wo lediglich Bewohner oder Besucher von einem Parkplatz (sowie von wenigen Fenstern) aus das - wenn auch grüne - Gitter sehen konnten. Dadurch sei die „optische Beeinträchtigung“ nicht gegeben, die für die Fassade an der Vorderfront eines Hauses bedeutsam sein kann. Und weil das Gitter nicht fest montiert werden musste und jederzeit entfernt werden konnte, lag auch kein Eingriff in die Bausubstanz vor. (AmG Schorndorf, 6 C 1166/11)

Betriebskosten: Nur was nicht selbst abgelesen werden kann, darf "einfach" bezweifelt werden
Können Mieter die Geräte, mit denen der Energieverbrauch für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung erfasst wird, selbst ablesen, so müssen sie im Streitfall die exakten Werte vorlegen können. Sei das nicht der Fall, können Einwendungen gegen die Abrechnung nicht berücksichtigt werden, so das Landgericht Berlin. Wenn der Mieter die Möglichkeit habe, die Verbrauchswerte zu erfassen, müsse er dies tun, so das Gericht. Er müsse exakt angeben, welche Berechnungen er für ungerechtfertigt hält. Ein einfacher Einspruch gegen die Heizkostenabrechnung des Vermieters reiche nur aus, wenn Mieter die Verbrauchswerte nicht selbst ermitteln können - zum Beispiel dann, wenn sie nicht wissen, wie die Werte an den Erfassungsgeräten abgelesen werden. (LG Berlin, 63 S 150/10)

Mietminderung: In einer Großstadt ist ein Wochenmarkt üblich
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass Trubel auf dem Wochenmarkt „normal“ ist - insbesondere in einer Großstadt. Deswegen dürfe ein Mieter nicht die Miete mindern. Eine solche Geräuschkulisse ergebe sich aus dem ortsüblichen Erscheinungsbild einer innerstädtischen Wohnlage. (LG Berlin, 63 S 276/11)

Baurecht: Für schlechtes Wetter muss der Auftraggeber nicht einstehen
Liegt eine Großbaustelle in den Wintermonaten wegen einer ungewöhnlich langen Kälteperiode etwa zwei Monate lang brach, so kann der Bauunternehmer den Bauherrn nicht nachträglich zur (Ausfall-)Kasse bitten, weil er nicht dafür gesorgt habe, dass die Baustelle frostfrei war. Für das Wetter muss der Auftraggeber nicht einstehen (zumal er hier bereits der "verspäteten" Fertigstellung zugesagt hatte). (LG Cottbus, 6 O 68/11)

Nachbarrecht: Logistikzentrum darf neben Maschinenbauer liegen
Der Inhaber eines Maschinenbaubetriebes kann nicht gegen den Bau eines Logistikzentrums auf den benachbarten Grundstücken angehen. In dem Fall erteilte eine Stadt einem Speditionsunternehmen die Genehmigung, auf einer (hier rund 148.000 qm) großen Fläche ein Logistikzentrum (Abfertigungsgebäude, Ladezonen, Wechselbrückenstandorte, 109 Lkw- und 441 Pkw-Abstellflächen sowie ein Verwaltungsgebäude) zu betreiben. Der Grundstücksnachbar ging mit der Begründung dagegen an, das Logistikzentrum sei "baugebietsfremd" und deshalb „unter dem Gesichtspunkt des Nachbarschutzes dort nicht zulässig“. Das Verwaltungsgericht Osnabrück entschied jedoch, dass das Zentrum der bauplanungsrechtlichen Zweckbestimmung entspreche. Außerdem sei dem Maschinenbauer nicht zugesichert worden, den Bebauungsplan so zu ändern, dass ein Logistikzentrum im Plangebiet nicht angesiedelt werden dürfe. (VwG Osnabrück, 2 B 25/11)

Mietrecht: Bei Kündigung wegen Eigenbedarfs muss eine Ersatzwohnung her
Dass ihr der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigte, konnte eine Mieterin ja noch verschmerzen. Dass er dies jedoch tat, nachdem die über ihr befindliche und lange Zeit leerstehende Wohnung vermietet worden war, wollte die Erdgeschoss-Bewohnerin nicht auf sich sitzen lassen. So sah es auch das Amtsgericht Landsberg am Lech, da die Gründe für den Eigenbedarf schon vorhanden waren, als die andere Wohnung noch nicht wieder vermietet war. Es sei üblich, dass in diesen Fällen den Mietern vergleichbare freie Alternativ-Wohnungen angeboten würden, die den Wohnungsverlust abmildern sollen.
(AG Landsberg am Lech, 1 C 194/10)

Wohnungskündigung: Wer in der Wohnung Cannabis angebaut hat, ist unerheblich
Ein Vermieter kann einem Mieter die Wohnung fristlos aufkündigen, wenn darin Cannabis angebaut worden ist. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter selbst oder sein Untermieter die berauschenden Pflanzen gezüchtet hat, weil der Mieter für das Tun seines Mitmieters einstehen muss. Einer vorherigen Abmahnung durch den Vermieter bedarf es in solchen Fällen nicht. (AmG Hamburg-Altona, 316 C 275/11)

Sozialversicherung/Eigentumswohnung: Kein "Haushaltsscheck" für Minijobber
Verwalter von Eigentumswohnungen können das für Privathaushalte vorgesehene "Haushaltsscheckverfahren" bei der Minijobzentrale für ihre teilzeitbeschäftigten Reinigungskräfte und Hausmeister nicht nutzen. Das Bundessozialgericht stellte fest, dass diese Vereinfachung nur für Arbeitgeber gelte, bei denen es sich um Privatpersonen handele. Ein Hausmeister verrichte zudem keine typischen Tätigkeiten eines Privathaushalts aus. Das gesetzgeberische Ziel, durch Vergünstigungen in der Sozialversicherung "einen Beitrag zur Bekämpfung von Schwarzarbeit in privaten Haushalten zu leisten, in denen zuvor in großer Zahl Tätigkeiten in der Illegalität stattgefunden hatten", erfordere nicht, Wohnungseigentümergemeinschaften in diese Regelungen einzubeziehen. (BSG, B 12 R 4/10 R
 

Gewerbemietrecht: Über "Thor Steinar" muss aufgeklärt werden
Die Mieterin eines Ladenlokals muss die Vermieterin des Geschäfts darüber aufklären, wenn sie beabsichtigt, ausschließlich Textilien einer Marke zu verkaufen, die unter Rechtsextremem sehr beliebt ist. Sie müsse den Laden räumen, wenn der Vermieter - hier bereits sieben Wochen nach der Eröffnung – den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anficht. Das Argument der Mieterin, sie habe erst nach Abschluss des Mietvertrages die Entscheidung getroffen, ausschließlich Thor-Steinar-Klamotten zu verkaufen und nicht nur als eine von vielen Marken, glaubte das Gericht nicht. Sie hätte ferner den Vermieter über den Stellenwert des Labels aufklären müssen. (OLG Dresden, 5 U 68/12)

Gewerblicher Grundstückshandel: Eine "bedingte" Verkaufsabsicht füllt das Steuersäkkel nicht
Von einem "gewerblichen Grundstückshandel" ist grundsätzlich auszugehen, wenn ein Steuerzahler vier Objekte innerhalb von fünf Jahren anschafft und wieder verkauft. Gewerbesteuerpflicht ist die Folge. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann aber auch dann gegeben sein, wenn weniger als vier Objekte verkauft werden, "jedoch aufgrund objektiver Umstände feststeht, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn innerhalb kurzer Zeit wieder zu verkaufen". Ansonsten ist von einer - die private Vermögensverwaltung nicht überschreitenden - Grenze auszugehen, die keine Gewerbesteuerpflicht zur Folge hat. Das heißt: Weist der Steuerzahler nach, dass er nur eine "bedingte" Verkaufsabsicht hatte, befindet er sich um grünen Bereich. (BFH, IV R 10/08)

Baurecht/Nachbarrecht: Videowerbeanlage darf auch im allgemeinen Wohngebiet strahlen
Eigentümer von Wohnhäusern müssen es hinnehmen, dass in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft eine Videowerbeanlage aufgebaut wird, wenn sie dadurch nicht unzumutbar belästigt werden. Hier wurde eine 4,08 m x 3,02 m große, an der westlichen Außenwand eines Wohnhauses angebrachte Anlage in Betrieb genommen. Sie ist von den Wohnhäusern der anderen Eigentümer circa 35 bis 40 Meter entfernt. Das so genannte City-Board darf werktags maximal von 6.00 Uhr bis 20.00 Uhr und sonntags von 9.00 Uhr bis 20.00 Uhr betrieben werden, an gesetzlichen Feiertagen gar nicht. Die Beleuchtungsstärke ("Leuchtdichte") in den Dunkelstunden darf maximal 2 Prozent betragen. Das Gericht hielt sich an das Ergebnis der Messungen eines Sachverständigen, der festgestellt hatte, dass mit der Videoanlage nicht gegen "nachbarschützende Vorschriften des Bauplanungsrechts" verstoßen werde. Zitat aus der Urteilsbegründung: "Es gibt kein bauplanungsrechtliches Rücksichtnahmegebot, das etwa dem Verursacher von Umwelteinwirkungen mehr an Rücksichtnahme zugunsten der Nachbarn abverlangt, als es das Bundesimmissionsschutzgesetz gebietet." Das gilt auch für die Zumutbarkeit von Lichtimmissionen, deren Intensität der Blendwirkung dem Gewicht der den Nachbarn durch die Schutzmaßnahmen abverlangten Nutzungseinschränkungen seines Wohngrundstücks in Rechnung zu stellen ist. (VGH Baden-Württemberg, 3 S 2658/10)

 

Nachbarrecht: Wenn der Schulträger verspricht, dass es (weitgehend) "ruhig" bleibt...
Es besteht kein öffentlich-rechtlicher "Abwehranspruch" eines Nachbarn gegen eine Schule wegen von dem geplanten Schulsportplatz ausgehender Lärmbelästigungen, wenn der Schulträger die Benutzung des Schulhofs außerhalb der Schulzeiten nur täglich wenige Stunden gestattet und den Nutzerkreis auf Jugendliche bis 16 Jahre beschränkt, womit deutlich unter den Grenzen der maßgebenden Freizeitlärmrichtlinie geblieben wird. Unmittelbar neben dem Schulgelände wohnende Nachbarn haben dann sich dennoch ergebenden Lärm zu dulden. (Hier ging es um die Nutzung des schulischen Sportplatzes durch jedermann "bis in die Nacht hinein", vor allem auch an Sonn- und Feiertagen. Dem entsprach schließlich die Kommune, die die Benutzung des Schulhofteils nur montags bis freitags von 15.00 Uhr bis 19.00 Uhr sowie samstags, sonn- und feiertags von 10.00 Uhr bis 12.00 Uhr und von 15.00 Uhr bis 19.00 Uhr gestattete. Damit sei sie "deutlich über die Festlegungen der Freizeitlärmrichtlinie hinaus gegangen". Das gewünschte Verbot der Nutzung des Platzes an Wochenenden wurde nicht erlassen.) (VwG Köln, 13 K 3253/07)

Strafrecht: Wenn ein Mieter heimlich "Stoff" lagert und verkauft...
Ein Vermieter kann grundsätzlich nicht dafür verantwortlich gemacht werden, dass ein Mieter in der Wohnung Drogen lagert und von dort aus "ausliefert". "Allein die Kenntnis und Duldung der Lagerung der Betäubungsmittel in der "Wohnung" erfülle die Voraussetzungen strafbarer Beihilfe nicht, so der Bundesgerichtshof. Zum Einschreiten gegen den Handel sei er als Wohnungseigentümer grundsätzlich rechtlich nicht verpflichtet - es sei denn, die Wohnung erleichtere durch ihre Beschaffenheit oder Lage den Drogenhandel. (BGH, 3 StR 12/09)

Betriebskosten: Für die Vergangenheit muss geklagt werden
Verweigert ein Vermieter dem Mieter die Möglichkeit, die Belege einzusehen, die als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen, so kann der Mieter die künftigen Vorauszahlungen verweigern. Die in der Vergangenheit geleisteten Vorauszahlungen dürfe er aber nicht zurückverlangen, so der Bundesgerichtshof. Seinen Anspruch auf Einsicht in die Belege der Vergangenheit müsse er gegebenenfalls per Klage durchsetzen. (BGH, VIII ZR 288/09)

Bauherrenrecht: Für mangelhaftes Ersatzmaterial haftet der Architekt
Haben sich ein Bauherr und der Architekt auf ein bestimmtes Material verständigt, so haftet der Architekt (als Planer) voll, wenn das vereinbarte Baumaterial vom Hersteller wegen Lieferschwierigkeiten nicht geliefert werden kann, der Architekt minderwertigeres Ersatzmaterial verwendet und später ein Mangel auftritt. Weil der Auftraggeber ein "berechtigtes Interesse" an einem einwandfreien Werk habe, kann sich der Architekt nicht darauf berufen, dass es "angesichts der Kosten unverhältnismäßig wäre, den Mangel zu beheben." (OLG Karlsruhe, 8 U 97/09)

Mietkaution: Doppelt gemoppelt muss nicht sein
Das Amtsgericht Lübeck hat entschieden, dass ein Vermieter neben der Kaution als Mietsicherheit vom Mieter nicht noch zusätzlich eine Bürgschaft einer anderen Person verlangen kann. Hat er das hingegen doch getan, so muss der Vermieter die Bürgschaftsurkunde des Bürgen herausgeben. (Etwas anderes können nur dann gelten, wenn der Mieter die Sicherheit von sich aus angeboten hat - sie also nicht vom Vermieter verlangt wurde.) (AmG Lübeck, 23 C 1448/11)

Mietrecht: Dielen nicht schleifen, wenn der Vermieter das nicht will
Ein Mieter, der aus der Wohnung auszieht, darf einen abgeschliffenen Dielenboden nicht einfach wieder überstreichen - das auch dann nicht, wenn er den Boden vorher selbst abgeschliffen und versiegelt hatte. Im konkreten Fall hatte ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Mieter wollte daraufhin die Dielen wieder in der Farbe streichen, die sie vor seinem Einzug trugen. Der Vermieter verlangte mit der Räumungsklage gleichzeitig, dem Mieter dies zu verbieten - zu Recht. Zwar gehöre das Streichen der Dielen grundsätzlich zu den Schönheitsreparaturen. Erkläre der Vermieter allerdings ausdrücklich, dass er das nicht wünsche, so müsse der Mieter das unterlassen. (AmG Berlin-Neukölln, 12 C 49/11)

Eigentumswohnung: Räum- und Streupflicht kann nicht "beschlossen" werden
Die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllende Räum- und Streupflicht kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer geregelt werden, sondern nur durch eine "Vereinbarung". Die Pflicht, die öffentlichen Gehwege vor dem Komplex verkehrssicher zu halten, "dient nicht dem Zweck einer Hausordnung, weil die Pflicht insoweit nicht auf das Gemeinschaftseigentum bezogen ist; sie ist nur aufgrund von öffentlichrechtlichen Vorschriften von der Eigentümergemeinschaft zu erfüllen". Und auch die Wegstrecke zum Gebäude "geht über eine Regelung des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer hinaus", denn sie betrifft "auch die Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten", entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Und die Verkehrssicherungspflicht haben nicht die einzelnen Wohnungseigentümer zu erfüllen, sondern ihr Verband. (Hier stimmte der BGH der Entscheidung der Vorinstanz zu, die die Vergabe der Räum- und Streuarbeiten an eine professionelle Firma verfügt hatte.) (BGH, V ZR 161/11)

Betriebskosten/Wohnungskündigung: Fehler in der Abrechnung dürfen keine zweiten Fehler produzieren
Vermieter sind nach einer Betriebskostenabrechnung zur Anpassung von künftigen Vorauszahlungen nur insoweit berechtigt, "als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht". Wäre es anders, "so würde der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt". Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist "und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht". Deshalb ist ein Vermieter nicht berechtigt, Mietern zu kündigen, weil sie wegen fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen ihre Vorauszahlungen "einfrieren" oder ganz aussetzen, bis die Fehler behoben sind. (BGH, VIII ZR 245/11 u. a.)

Mieterhöhung: Wenn der Vermieter sieben statt drei Wohnungen "vergleicht"...
Verlangt ein Vermieter von einem Mieter eine höhere Miete und nennt der mindestens drei gleichwertige Wohnungen, für die eine mindestens gleich hohe Miete wie die jetzt vom Vermieter beanspruchte gezahlt wird, so hat er damit seine gesetzlich vorgegebene Pflicht erfüllt. Geht er über die Mindestwohnungszahl hinaus, so stellt er sich damit nicht selbst ein Bein, wenn für eine der (hier: 7) Wohnungen eine niedrigere Miete zu zahlen ist (wie der Mieter festgestellt hatte). Es bleibt bei der geforderten Mieterhöhung (soweit die übrigen Voraussetzungen dafür erfüllt sind). (BGH, VIII ZR 79/11)

 

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